Rechtliche Beratung Es ist ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie einen Rechtsanwalt einzuschalten, auch wenn hierfür zusätzliche Kosten entstehen. Ein erfahrener Immobilien-Rechtsanwalt kann Ihnen helfen, Ihre Interessen zu wahren. Er wird auch überprüfen, ob die Angaben des Verkäufers stimmen und ob die Immobilie frei von Ansprüchen dritter ist.   Grundbesitzrecht-Systeme (Land Title Systems) In Trinidad & Tobago bestehen zwei Systeme des Liegenschaftsrechts. Eines wird allgemein als "das System des alten Gesetzes" (Old Law System) bezeichnet. Das andere ist das System der eingetragenen Grundbesitzrechte (Real Property Ordinance, R.P.O.).

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Unter dem R.P.O.-System wird der Titel durch den Staat garantiert. Wird jemand um seinen Anspruch auf ein R.P.O.-Land betrogen, kann er eine Entschädigung aus einem Versicherungs-Fond beanspruchen.

Ungeachtet der besonderen Vorteile des R.P.O.-Systems unterliegt das meiste Land in Trinidad & Tobago noch dem alten Gesetzsystem. Dieses System basiert hauptsächlich auf englischem Zivilrecht und ist von Zeit zu Zeit durch lokale Gesetze geändert worden.
 

Besitzrecht am Land
Ein Besitzrecht an einem Stück Land kennzeichnet die Art des Besitzes oder des Interesses am Land. Ein Besitzrecht kann Grundbesitz in dauerhaftem Eigentumszustand oder in Erbpacht (Leasehold Property) sein. Ein Grundbesitz in dauerhaftem Eigentumszustand bleibt dauerhaft das Eigentum des Besitzers, während ein Pachtgrundstück ein Grundstück ist, welches einer Person für eine bestimmte Anzahl von Jahren abgetreten wird.

Bei der Übertragung eines Besitzrechtes an einem Grundstück variiert die Form des Dokumentes, das benutzt wird, je nachdem ob es Grundbesitz in dauerhaftem Eigentumsverhältnis oder in Erbpacht ist und auch, ob das alten Gesetz oder die R.P.O. gilt.

Ein Grundbesitz in dauerhaftem Eigentumsverhältnis wird entweder durch eine Urkunde (altes Gesetz) oder durch ein Memorandum (R.P.O.) übertragen. Ein Pachtgrundstück wird durch eine Abtretungsurkunde (altes Gesetz) oder durch ein Memorandum (R.P.O) übertragen.

Obgleich eine Pacht nicht von unbegrenzter Dauer ist, wie im Falle eines Pachtgrundstückes, kommt es häufig vor, dass man Pachten für Perioden wie 199 Jahre oder sogar 999 Jahre findet. 
 

Kaufvertrag
Obgleich es keine Norwendigkeit für Käufer und Verkäufer gibt, einen formalen Vertrag für den Verkauf und den Erwerb des Landes zu schließen, ist es doch ratsam dieses zu tun.

Ein Kaufvertrag muß, um einklagbar zu sein, ein von allen Parteien unterzeichnetes Schriftstück sein. Es gibt keine vorgeschriebene Form, aber die Vereinbarung muß eine Beschreibung des Grundstücks einschließen; die Parteien (d.h. der Verkäufer und der Käufer) müssen sich ausweisen und der Kaufpreis muß angegeben werden.

Abgesehen von diesen drei wesentlichen Elementen wird normalerweise eine zehnprozentige Kaution (10%) vereinbart. Diese Kaution hat der Käufer innerhalb von 90 Tagen zu zahlen.

Titlesuche
Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet worden ist, muß der Rechtsanwalt des Käufers den Titel zum Grundstück ermitteln. Um sicherzustellen, daß der Verkäufer das volle Verfügungsrecht am Grundstück besitzt, wird der Rechtsanwalt eine Suche im Grundbuch vornehmen. Ein Auszug des Grundbuchs wird vorbereitet, der aus einer Liste aller Dokumente oder Fälle besteht, die das Land betreffen. Im Allgemeinen wird die Eigentumsfolge des Landes für die letzten zwanzig (20) Jahre darlegt. Der Auszug des Grundbuchs beginnt mit dem, was als Stammbaum des Titels bezeichnet wird. Vom Anfang dieses Stammbaums bis zur Gegenwart müssen alle gefundenen Dokumente eine ununterbrochene Kette bis zum Verkäufer bilden. Alle Hypotheken, die in der Kette gefunden werden, müssen entsprechende Freigaben haben. 

In vielen Fällen wird ein Verkäufer Land verkaufen wollen, auf dem noch eine Hypothek liegt. In solch einem Fall muß der Verkäufer eine Kopie der Freigabe der Hypothek zur Verfügung stellen. Diese Kopie wird von der kreditgebenden Stelle ausgestellt, zusammen mit einer Stellungnahme hinsichtlich der Summe, die erforderlich ist, um die Freigabe zu erreichen. Außerdem ein Vermerk der dazu erforderlichen Anwalts-Gebühren. Sobald diese Dinge vorgelegt wurden, kann der Rechtsanwalt des Käufers von der noch zu zahlenden Summe den Betrag zurückhalten, der erforderlich ist, um die Hypothek zu tilgen und die Gebühren für den Rechtsanwalt der kreditgebenden Stelle zu begleichen.

Unter dem R.P.O.-System ist die Titelsuche sehr viel einfacher. Die Titelsuche beinhaltet eine Prüfung aller Einträge, die auf der Eigentums-Urkunde vorgenommen wurden. Die Ermittlung dieser Einträge zeigt schnell, wer der gegenwärtige Besitzer des Landes ist und ob dort irgendwelche Hypotheken oder anderen Belastungen auf dem Land sind.

Abgesehen von der Titelsuche muß der Rechtsanwalt des Käufers sicherstellen, daß keine Gerichtsurteile gegen den Verkäufer oder jeden vorhergehenden Besitzer in den letzten zwölf (12) Jahre registriert sind. Ein registriertes Gerichtsurteil gegen einen Verkäufer erlaubt dem Urteilsgläubiger (der Person, die das Urteil erreichte), am Gericht einen Verkaufs-Auftrag für den Besitz des Verkäufers zu erwirken, um das Urteils zu erfüllen. Dieses kann sogar getan werden, nachdem der Besitz überschrieben worden ist.

Die Titelsuche nimmt normalerweise zwei bis drei Wochen in Anspruch.
 

Übertragung von Immobilien
In den meisten Fällen wird der Rechtsanwalt des Käufers die Übertragung vorbereiten. In anderen Fällen, beispielsweise wenn der Käufer eine neue Pacht auf ein Grundstück nimmt, bereitet der Rechtsanwalt des Verkäufers die Übertragung vor. In beiden Fällen jedoch trägt der Käufer die Kosten.

Sobald die Grundeigentumsurkunde in Ordnung ist, können die relevanten Übergangsdokumente vervollständigt  werden. Mit dem Schließen muß der Verkäufer die folgenden Dokumente zur Verfügung stellen:

• Quittungen der gezahlten Steuern für Ländereien und Gebäude oder für Haus-Ratenzahlungen, die zeigen, dass die Zahlungen für das laufende Jahr geleistet wurden und daß sie im Namen des Verkäufers beglichen wurden;
• Quittungen von Wasser- und Kanalisations-Zahlungen für den gegenwärtigen Zeitraum;
• Wasser- und Kanalisations-Urkunden, die bestätigen, daß es keine ausstehenden Zahlungen gibt, die den Besitz betreffen;
• Zustimmung des Stadt- und Land-Planungsamtes und ein Vollendungs-Protokoll im Fall vor kürzlich errichteten Häusern, oder eine Aufteilungs-Genehmigung im Fall von kürzlich unterteiltem Land;
• Freigaben für alle ausstehenden Hypotheken, ordnungsgemäß in der Übertragungsurkunde ausgeführt, zusammen mit einer Stellungnahme hinsichtlich der für die Tilgung der Hypothek erforderlichen Summe, und ein Vermerk der dazu erforderlichen Anwalts-Gebühren. 

Im Fall von Erbpachten, Eigentumswohnungen und Landhäusern können die folgenden zusätzlichen Dokumente erforderlich sein:

• Pachtquittung
• Zustimmung des Vermieters zur Übertragung, falls notwendig;
• Quittungen der aktuellen Wartungskosten, wo anwendbar;
• Aktien-Urkunde im Namen des Verkäufers, als Nachweis für den Anteil des Verkäufers in der Verwaltungsgesellschaft;
• Gründungsurkunde und Verordnungen der Verwaltungsgesellschaft;
• Ordnungsgemäß durchgeführte Aktienübertragung.

Gebühren auf Urkunden
Nachdem die Übergangs-Urkunden unterzeichnet worden sind, müssen siebeim Finanzamt vorgelegt werden. Dieses erhebt Gebühren, die sich wie folgt berechnen:

Übertragung von Wohneigentum:

• bis zu und einschließlich TT$350.000.,-:   0 %
• von TT$350,001.00 bis TT$450.000.,-:     5%
• von TT$450,001.00 bis TT$550.000.,-:  7.5%
• über TT$550,000.00:                                   10%

Übertragung von Nicht-Wohneigentum:

• bis zu und einschließlich TT$300.000,-: 2%
• von TT$300,000.00 bis TT$400.000,-:   5%
• über TT$400.000,-:                                   7%

Sobald die zu entrichtende Gebühr beim Finanzamt eingegangen ist, wird dieses die Zahlung durch einen Prägestempel auf der ersten Seite der Urkunde bestätigen. Alle Urkunden müssen innerhalb von zwei Monaten nach ihrer Unterzeichnung gestempelt werden; bei Versäumnis wird eine Geldbuße fällig.
 

Registrierung
Erst nach Begleichung der Steuerschuld darf die Registrierung erfolgen. Unter dem alten Gesetz-System besteht keine Verpflichtung zu Registrierung. Ein Käufer braucht nur irgendeine Übertragungsurkunde vorzeigen. Jedoch ist es nicht ratsam, nur die Übertragungsurkunde von irgendjemandem registrieren zu lassen, sondern eine Registrierung auf den eigenen Namen vornehmen zu lassen. Jede Übertragungsurkunde, die registriert wird, hat Priorität vor allen weiteren Übertragungen oder Abtretungen des gleichen Besitzes und über alle Urteilsgläubiger. Nach dem Gesetz wird eine nicht registrierte Übertragungsurkunde als Betrug betrachtet, und ungültig gegenüber jedem anderen Käufer für Wert oder Hypothekengläubiger ohne Mitteilung über die nicht registrierte Übertragungsurkunde. Infolgedessen hat eine zeitlich spätere Übertragung des gleichen Besitzes, einmal registriert, Priorität gegenüber der zeitlich früheren aber nicht registrierten Übertragung.

Unter dem R.P.O.-System ist die Situation ganz anders. Die Registrierung ist vorgeschrieben. Nach der Immobilienbesitz-Verordnung ist es mit einer Urkunde nicht möglich, ein Land oder das Interesse an einem Land zu veräußern, bis es unter der Verordnung registriert wurde.

Sobald die Urkunde registriert worden ist, bereitet der Rechtsanwalt des Käufers normalerweise ein "Rückkehr des Besitzes"-Formular vor, das der Käufer zum Polizeiamt oder dem Bezirks-Finanzamt des Gebietes bringt, in dem sich der Grundbesitz befindet, damit diese ihre  Aufzeichnungen aktualisieren können. Daraufhin werden für den Käufer die Land- und Gebäude-Steuern  festgesetzt.
 

Ausländer
Das Auslandsinvestitions-Abkommen von 1990 erlaubt es ausländischen Investoren, (d.h. eine Einzelperson, die weder ein Bürger eines Caricom-Staates oder ein Bewohner von Trinidad & Tobago ist), bis zu einen (1) Morgen Land zu Wohnzwecken und zu bis fünf (5) Morgen Land für den kommerziellen Gebrauch zu erwerben. Für den Erwerb von Land, das diese Größe übersteigt, ist eine Erlaubnis des Präsidenten erforderlich.

In den Fällen in denen keine Erlaubnis notwendig ist, sieht das Abkommen vor, daß der Kaufpreis in einer international gehandelten Währung durch eine Person gezahlt werden muß, die durch Gesetz als Händler in dieser Währung autorisiert wird (z.B. eine örtliche Bank). Weiter müssen der Ausländer und sein Rechtsanwalt dem Finanzminister den Namen und die Adresse und die Nationalität des Investors mitteilen, des Datum der Registrierung und die Einzelheiten der Übertragung angeben, durch die er zum Besitzer wurde, und daß der Kaufpreis tatsächlich in einer international gehandelten Währung gezahlt wurde.
 

GEBÜHREN
Bei jeder Grundstücksübertragung werden vom Staat Gebühren erhoben (Stamp Duties). 

Ländereien und gewerblich genützte Grundstücke
Unter $350,000                  2%
$350,001 bis $450,000    5%
Über $450,000                   7%

Wohneigenschaften
$0 bis $350,000  nichts
$350,001 bis $450,000     5%  von jedem Dollar oberhalb von $350,001
$450,001 bis $550,000  7.5%  von jedem Dollar oberhalb von $450,001
$550,001 und darüber     10%  von jedem Dollar oberhalb von $550,001
 

GERICHTSKOSTEN
Bis zu $100,000               $1,500 Minimum
$100,001 bis $500,000  (x .75%) $4,500
über $500,000                  (x .5%)
 

KOSTEN FÜR DAS GUTACHTEN
Minimum-Kosten 0.25% des Verkehrswertes 
 

Anmerkung
Für die oben genannten Informationen wird keine Gewähr übernommen. Wer sich für den Kauf einer Immobilie in Trinidad & Tobago interessiert, sollte sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt in T&T wenden oder in Deutschland einen Anwalt aufsuchen, der sich mit dem Recht in T&T auskennt.